ธปท.คาดว่าผ่อนคลายมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยฯ จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์กว่า 9.8% ของจีดีพี และมีการจ้างงานกว่า 2.8 ล้านคน หลังจากได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ที่ยืดเยื้อ

วันนี้ (21 ต.ค. 64) นางรุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยืดเยื้อ แม้มีแนวโน้มจะทยอยฟื้นตัวได้จากความคืบหน้าในการกระจายวัคซีนและการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด ทำให้เปิดประเทศได้เร็วกว่าคาด แต่การฟื้นตัวยังเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว

ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอและภาคก่อสร้างที่ได้รับผลจากการระบาด ธปท. ประเมินแล้วเห็นว่า เพื่อกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจและพยุงการจ้างงาน จึงควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ ผ่านการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (มาตรการ LTV) เป็นการชั่วคราว

วันที่ 23 ธันวาคม 2564 ที่ผ่านมา บริษัท เจซีเค อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ผู้พัฒนาและบริหารจัดการพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม TFD ได้จัด “พิธีลงนามบันทึกความร่วมมือ การเสริมสร้างความมั่นคงด้านน้ำในพื้นที่ EEC โครงการนิคมอุตสาหกรรม TFD โดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย” ขึ้น ณ โรงแรม JC Kevin Sathorn Bangkok Hotel โดยพิธีลงนามบันทึกความร่วมมือสร้างความมั่นคงด้านน้ำ ครั้งนี้ ได้ลงนามร่วมกับ บริษัท อินดัสเตรียล วอเตอร์ รีซอร์ส แมนเนจเม้นท์ จำกัด (IWRM) โดยความร่วมมือในครั้งนี้จะเป็นการที่ให้บริษัท IWRM เข้าไปร่วมดูแลบริหารจัดการน้ำในนิคมอุตสาหกรรม และดำเนินการวางท่อส่งน้ำจากอ่างกักเก็บน้ำธรรมชาติของบริษัทฯ ความจุรวมกว่า 30 ล้านลบ.ม. เข้าสู่พื้นที่นิคมอุตสาหกรรม TFD เพื่อเตรียมพร้อมรองรับการใช้น้ำภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่อไป

โดยพิธีลงนามในครั้งนี้ ประกอบด้วยตัวแทนนิคมอุตสาหกรรม TFD โดยมี คุณอภิชัย เตชะอุบล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เจซีเค อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) / คุณกฤตวัฒน์ เตชะอุบล กรรมการบริหาร และคุณอนุกูล อุบลนุช กรรมการผู้จัดการ ลงนามร่วมกับ นายธนวัฒน์ สันตินรนนท์ กรรมการบริหาร บริษัท อินดัสเตรียล วอเตอร์ รีซอร์ส แมนเนจเม้นท์ จำกัด (IWRM) และยังได้รับเกียรติจาก ดร. คณิศ แสงสุพรรณ  เลขาธิการคณะกรรมการนโยบาย เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก EEC พร้อมด้วย นาย ธาดา สุนทรพันธุ์ รองผู้ว่าการ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย  ลงนามเป็นสักขีพยานอีกด้วย

​“พิธีลงนามบันทึกความร่วมมือ การเสริมสร้างความมั่นคงด้านน้ำในพื้นที่ EEC โครงการนิคมอุตสาหกรรม TFD โดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย” ในครั้งนี้ เป็นที่สนใจแก่นักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศอย่างมาก เนื่องจากนิคมอุตสาหกรรม TFD เป็นนิคม Smart Industry บนทำเลทอง เนื้อที่กว่า 3,000 ไร่ ตั้งอยู่ในจุดยุทธศาสตร์เมืองอุตสาหกรรมใหม่ในพื้นที่ SmartCity จังหวัดฉะเชิงเทรา และเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรือEEC ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเพียง 30 กิโลเมตร ใกล้ทั้งท่าเรือกรุงเทพฯ และท่าเรือแหลมฉบัง ปัจจุบันจัดสรรพื้นที่ไปแล้วกว่า 800 ไร่โดยแบ่งเป็นเขต General Zone และเขต FreeZone พร้อมรองรับนักลงทุน ที่จะเข้ามาลงทุนใน 12 กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายของ EEC

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในภาวะปัจจุบัน ภาพรวมของไตรมาส 4 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 52.0 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และมีค่าดัชนีสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในการประกอบธุรกิจเพิ่มสูงขึ้นเป็นไตรมาสแรกหลังจากที่มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นต่ำกว่าค่ากลางต่อเนื่องกันมาเป็นระยะเวลาถึง 10 ไตรมาส ขณะที่ความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า มีค่าเท่ากับ 62.0 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ระดับ 57.2 และมีการเพิ่มขึ้นเกือบทุกปัจจัย เป็นผลมาจากการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนอง

สำหรับค่าดัชนีในไตรมาสนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เพื่อช่วยพยุงเศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 รวมถึงการที่รัฐบาลได้มีนโยบายในการเปิดประเทศในต้นเดือนธ.ค. 2564 โดยคาดว่าจะส่งผลเชิงบวกต่อการกลับมาของกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนต่างชาตินับเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในทิศทางที่เป็นบวกเพิ่มขึ้น

‘ทิพานัน’ เผยการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2565 กลับมาขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 และมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกพุ่งกว่า มูลค่า 480,510 ล้านบาท สะท้อนผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และประชาชนให้ความเชื่อมั่นมาตรการรัฐบาล 'พล.อ.ประยุทธ์' เกิดการจ้างงาน กระตุ้นเศรษฐกิจที่เกี่ยวเนื่องและเศรษฐกิจฐานราก

น.ส.ทิพานัน ศิริชนะ รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี เปิดเผยว่า ตามที่รัฐบาลได้มีมาตรการสนับสนุนการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่องประกอบกับการเร่งตัวของภาคบริการหลังการผ่อนคลายมาตรการควบคุม การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส โควิด-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นต่อการลงทุนมากขึ้น  

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ทั้งประเภท บ้านที่ประชาชนสร้างเอง และบ้านในโครงการจัดสรร มีจำนวนประมาณ 80,704 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2564 ที่มีจำนวน 75,803 หน่วย และหากเทียบกับข้อมูลย้อนหลัง พบว่า มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นไตรมาสแรก หลังจากที่ลดลงติดต่อกันมาถึง 9 ไตรมาส นับตั้งแต่ ไตรมาส 1 ปี 2563 

ขณะที่ในด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ จำนวน 95,316 หน่วย มูลค่า 257,009 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 9.0 และ 7.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2564 และในภาพรวมครึ่งปีแรกของปี 2565 มีการโอนกรรมสิทธิทั่วประเทศจำนวน 180,636 หน่วย มูลค่า 480,510 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนและมูลค่าร้อยละ 6.4และ 3.1 ตามลำดับ

(14 ธ.ค. 65) นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายรวมทั้งสิ้น ณ ช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 พบว่ามีจำนวน 198,024 หน่วย มูลค่า 984,904 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยลดลงจากไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 2,188 หน่วย แต่มูลค่ากลับสูงขึ้น 8,608 ล้านบาท 

โดยเป็นโครงการบ้านจัดสรร 126,325 หน่วย มูลค่ารวม 680,615 ล้านบาท ซึ่งพบว่าบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 1 และ 2 ปี 2565 ซึ่งเพิ่มขึ้นทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวเฮ้าส์ ขณะที่โครงการอาคารชุดมีหน่วยเสนอขายจำนวน 71,699 หน่วย มูลค่ารวม 304,289 ล้านบาท ซึ่งลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 1 และ 2 ปี 2565

สำหรับโซนที่มีหน่วยอาคารชุดเสนอขายสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย...

อันดับ 1 ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 9,921 หน่วย มูลค่า 40,368 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 3) 

อันดับ 2 พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,285 หน่วย มูลค่า 23,259 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 4)

อันดับ 3 เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 7,144 หน่วย มูลค่า16,288 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 6) 

อันดับ 4 ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน  6,893 หน่วย มูลค่า 21,262 ล้านบาท (มูลค่าเป็นอันดับ 5) 

‘แอชตัน อโศก’ วงการอสังหาฯ ชี้ อนันดาฯ น่าจะต้องกว้านซื้อตึกแถวหาทางออกให้กับลูกบ้าน แล้วยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับ กทม.ใหม่ เชื่อ แพงแค่ไหนก็ต้องยอมจ่าย แลกกับการไม่ต้องทุบตึกทิ้ง ฟาก กทม.เตรียมปฎิบัติตามคำสั่งศาล

(30 ก.ค. 66) หลายสำนักข่าวรายงานว่า คดีแอชตันอโศกได้สร้างแรงกระเพื่อมให้ทั้งวงการอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานราชการ พลันที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโครงการ ‘แอชตัน อโศก’ ในซอยสุขุมวิท 21 แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ ของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง บิ๊กทรีธุรกิจอสังหาจากประเทศญี่ปุ่น

เนื่องจากที่ดินใช้ก่อสร้างอาคารโครงการ ไม่เป็นไปตามที่กฎกระทรวงฉบับที่ 33 ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 กำหนด เพราะไม่มีเขตที่ดินด้านหนึ่งด้านใดที่เป็นทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวต่อเนื่องกัน และใบอนุญาตการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นทางเข้าออกสาธารณะได้นั้น ขัดต่อวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนที่ดิน

จากคำพิพากษาถือว่าเป็นที่สิ้นสุดที่ออกมาเมื่อบ่ายแก่ๆ ของวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 แบบสดๆ ร้อนๆ โดยทางผู้บริหารของอนันดาฯ ขอเวลา 14 วัน เพื่อหารือร่วมกับกรุงเทพมหานคร(กทม.) และ รฟม. เพื่อหาทางออกของปัญหา แม้จะยังไม่รู้ว่าจะมีปฎิหาริย์โดยไม่ต้องทุบตึกทิ้งหรือไม่

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมสุดหรู ‘แอชตัน อโศก’ มีเนื้อที่กว่า 2 ไร่ สร้างเป็นอาคารสูง 51 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน มีจำนวน 783 ยูนิต ที่จอดรถ 371 คัน ลิฟต์โดยสาร 6 ตัว ราคาขายเริ่มต้น 7 ล้านบาท หลังเปิดขายเมื่อปี 2557 สามารถปิดการขายไม่ถึง 1 เดือน

จากนั้นวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2558 ยื่นก่อสร้างอาคาร ตามมาตรา 39 ทวิ ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 จาก กทม.และเริ่มก่อสร้างจนแล้วเสร็จ

เริ่มโอนกรรมสิทธิ์มาตั้งแต่ปี 2561 ปัจจุบันขายและมีส่งมอบไปแล้ว 87% จำนวน 668 ยูนิต กว่า 5,653 ล้านบาท มีลูกบ้านทั้งคนไทยและต่างชาติอยู่อาศัยแล้ว 580 ครอบครัว

ย้อนดูแปลงที่ดินที่ตั้งโครงการ ที่อนันดาฯ ซื้อเป็นการรวบรวมซื้อ 3 แปลง รวมที่ดินยังเหลือจากการที่ถูกเวนคืน จาก รฟม.เพื่อสร้างรถไฟฟ้า เมื่อปี 2539 ซึ่งเป็นที่ตาบอดไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ เพราะ รฟม.เวนคืนที่ดินด้านหน้าติดถนน ซึ่ง รฟม.เยียวยาผู้ถูกเวนคืนโดยเปิดเป็นทางจำเป็นกว้าง 6.40 เมตรให้เข้าออก

แต่ด้วยขนาดถนน 6.40 เมตร ไม่พอต่อการสร้างอาคารขนาดใหญ่ ในปี 2557 อนันดาฯ ได้ยื่นต่อ รฟม.ขอขยายถนนทางเข้าออก เป็น 13 เมตร พร้อมจ่ายค่าตอบแทนให้ 97 ล้านบาท โดยได้ออกใบอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของ รฟม. เป็นทางผ่านวันที่ 4 กรกฎาคม 2557 แต่ยังมีประเด็นฟ้องร้องทาง รฟม.จึงยังไม่รับเงินก้อนดังกล่าว

เรียกว่าโครงการอยู่บนทำเลทอง เป็นย่านธุรกิจ มีรถไฟฟ้า 2 สาย 2 สี ‘MRT-BTS’ เชื่อมการการเดินทาง และใกล้ศูนย์การค้าดังเทอร์มินัล 21

ขณะที่ราคาที่ดินติดถนนสุขุมวิท 21 ปรับเพิ่มขึ้นปีละ 11.35% จากเมื่อปลายปี 2558 ราคาตลาดที่ประเมินไว้อยู่ที่ 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะนี้ราคาอยู่ที่ 2.6 ล้านบาทต่อตารางวา

ถามว่าเมื่อคดีเป็นที่สิ้นสุด ใบอนุญาตก่อสร้างเป็นโมฆะ ทางผ่านด้านติด MRT ถูกปิดตาย เพราะศาลชี้ชัดว่า ‘ไม่ใช่เป็นทางสาธารณะ’ แล้วทางออกของ ‘แอชตัน อโศก’ อยู่ตรงไหน

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ และ กทม.ฟันธงไปในทิศทางเดียวกันว่ามีทางออกเดียว คือ ต้องหาทางออกเป็นถนนกว้าง 12 เมตรติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร มี 2 ทางคือ ซื้อตึกแถวขยายทางเดิมให้ถึง 12 เมตร ไปออกซอยสุขุมวิท19 กับอีกทางซื้อที่ดินเพิ่มด้านใต้ซึ่งมีอยู่ 1 แปลง เป็นที่ตั้งสมาคมแห่งหนึ่ง เพื่อออกถนนอโศกมนตรี และยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับ กทม.ใหม่

“ตอนนี้อนันดาต้องลงทุนซื้อตึกแถวหรือที่ดิน เพื่อทำทางออกให้ได้ 12 เมตร แพงเท่าไหร่ก็ต้องซื้อ แลกกับการที่ไม่ต้องทุบตึก 6,400 ล้านบาท วิธีนี้น่าเป็นทางออกให้กับลูกบ้านและบริษัทที่ดีที่สุดแล้ว” แหล่งข่าวกล่าว

แหล่งข่าวกทมกล่าวเพิ่มเติมว่า กทม.พร้อมปฎิบัติตามคำสั่งศาลฯ ทั้งนี้ตามขั้นตอนทางสำนักงานเขตวัฒนาต้องออกคำสั่งตามมาตรา 40 และมาตรา 41 ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ให้เจ้าของอาคารระงับการใช้อาคารและให้ยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงทำให้ถูกต้องตามกฎหมายในเวลาที่กำหนด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการดำเนินการของบริษัทด้วย

ขณะที่ ‘ชานนท์ เรืองกฤตยา’ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) แถลงข่าวก่อนหน้านี้ ระบุว่า คำตัดสินของศาลปกครองสูงสุดวันที่ 27 กรกฎาคมที่ผ่านมา เป็นเหตุการณ์ที่บริษัทก็ไม่ได้คาดว่าจะเกิดขึ้นถึงขนาดนี้

ชานนท์ยังตั้งคำถามว่า แล้วจะแก้ปัญหาร่วมกันกับภาครัฐในฐานะผู้ถูกฟ้องยังไง ในกรณีนี้ อนันดาฯ ก็เป็นหนึ่งในประชาชนผู้ได้รับผลกระทบ

“ผมเองก็ยังเกาหัวเหมือนกัน ก็คิดว่าทางศาลสูงจะแก้ปัญหาสังคมยังไง เราเองก็ยังคิดไม่ออก ขอให้ภาครัฐ หลัก ๆ น่าจะเป็นทาง กทม. กับ รฟม.ช่วยหาทางออก ช่วยเรากับลูกค้าของเรา ว่ายังไงบ้าง อันนี้ก็ต้องด่วนเร็วที่สุด” นายชานนท์กล่าวในการแถลงข่าวผ่านระบบ zoom มาจากสหรัฐอเมริกา

ทุกปัญหาย่อมมีทางออกเสมอ อยู่ที่ ‘อนันดาฯ’ จะเลือกทางไหน

(5 ก.ค. 66) นายชนินทร์ รุ่งธนเกียรติ รองโฆษกพรรคเพื่อไทย (พท.) กล่าวว่า ตนว่าน่าแปลกใจมากที่ทำไมคนที่เข้าใจการซื้อขายที่ดินดีถึงหยิบเอา ‘ราคาประเมิน’ มาวิพากษ์วิจารณ์ ‘ราคาซื้อขายจริง’ คนที่ทำงานในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เข้าใจดี ว่าราคาซื้อขายจริง ไม่สัมพันธ์กับราคาประเมินเสมอไป และการที่เอกชนรายหนึ่งตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงใดในราคาใดก็ตาม ไม่ใช่เพราะเค้าเองปั่นราคาขึ้น แต่เพราะ ‘ความต้องการของตลาด’ ที่ปั่นให้ราคาขึ้นไป

ทั้งนี้ ที่ดินในย่านวิทยุ-สวนลุมพินี-หลังสวน เป็นย่านซูเปอร์ลักชัวรี (Super Luxury) หรือบางที่เรียก หรืออัลตร้าลักซ์ชัวรี (Ultra Luxury) ด้วยซ้ำ ทำให้ที่ดินในโซนนี้มีราคาซื้อขายที่ดินที่ทะลุเพดานราคาเดิม (New High) เสมอ แปลงที่เป็นประเด็นอยู่ก็เช่นกัน ภายใต้ปัจจัยหลายอย่าง ได้แก่

1.) เป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ขาด หรือ ‘Free Hold’ แปลงท้ายๆในโซนที่ยังไม่ถูกพัฒนา ต่างจากอีกหลายแปลงที่เป็นสิทธิการเช่า หรือ ‘Lease Hold’

2.) เป็นแปลงขนาด 1 ไร่ ติดถนนกว้าง มีขนาดพอเหมาะ พัฒนาอาคารสูงได้ ศักยภาพที่ดินแบบนี้ราคาต่อตารางวา จะโดดสูงกว่าที่ดินแปลงใหญ่หลายๆไร่ ที่จะถัวเฉลี่ยราคาต่อตารางวาลง

3.) เป็นแปลงที่สามารถได้รับวิวสวนลุมพินี ที่คนทำงานอสังหาชอบขายว่าเป็น ‘เซ็นทรัลพาร์กเมืองไทย’ ได้ดีมาก

และด้วยเหตุผลเหล่านี้ต่างหากที่ปั่นให้ราคาที่ดินแปลงนี้สูง และต้องใช้บริษัทที่มีศักยภาพและมีความน่าเชื่อถือเป็นผู้พัฒนา เพราะเมื่อพัฒนาเป็นคอนโดแล้วจะต้องขายอย่างต่ำราว 600,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ก็ไม่แปลกที่แสนสิริกล้าซื้อ เพราะโครงการที่เคยพัฒนาไปก่อนนี้ อย่าง 98 wireless ก็มีราคาขายไปแตะ ตารางเมตรละ 1 ล้านบาทมาแล้ว

“ที่พูดมาทั้งหมดนี้ ผมเพียงอยากให้ทุกคนระมัดระวังในการรับข้อมูล และอย่าตกเป็นเครื่องมือในการปั่นให้เข้าใจผิด ผมเชื่อว่าคนทำงานอสังหาฯ เข้าใจตรงกัน ว่าธรรมชาติของราคาที่ดินในย่าน ultra luxury นี้เป็นอย่างไร” นายชนินทร์ กล่าว

(6 ม.ค. 67) นายพลัฏฐ์ ศิริกุลพิสุทธิ์ มือเศรษฐกิจจุลภาค อดีตเลขานุการรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์ ได้โพสต์ข้อความผ่านเฟซบุ๊ก ‘Ta Plus Sirikulpisut’ ถึงกรณี Zhongzhi Enterprise, Shadow bank อันดับ 1 ประเทศจีนล้ม!! ความเสียหายมูลค่าหลายล้านล้าน โดยระบุว่า…

‘Shadow Bank’ คืออะไร? จะมีผลกระทบอะไรต่อไป?

เราจะมาวิเคราะห์กันครับ!!

ระบบสถาบันการเงินในจีน มีความซับซ้อน โดยปิรามิดบนสุด คือ ธนาคารขนาดใหญ่ที่เป็นระดับนานาชาติ เช่น ICBC, Bank of China, Agriculture Bank, Construction Bank ... 4 ธนาคารนี้ติด Top 20 ของโลก... รองมา คือ ระดับประเทศ และระดับ State นอกจากนี้ ยังมี FinTech เช่น Ant เข้ามามีบทบาทด้านการเงินในระบบเศรษฐกิจจีน และนอกจากนี้ Shadow Bank ก็มีบทบาทสำคัญซ้อนอยู่ด้านใน

‘Shadow Bank’ คือ บริษัทที่ทำธุรกิจการเงินคล้ายแบงก์ (Non Bank) แต่ไม่ได้มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจธนาคาร กล่าวคือ ธนาคารพาณิชย์จะรับฝากเงินและปล่อยกู้ แต่ Shadow Bank จะระดมเงินจากการออกพันธบัตร ตั๋วเงิน (Bill of Exchange) Note ต่างๆ จากคนที่ต้องการเงินออมสูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร แล้วมาปล่อยกู้คนที่กู้เงินธนาคารไม่ได้ หรือต้องการกู้เงินด้วยเงื่อนไขที่ยุ่งยากน้อยกว่า

Shadow Bank เติบโตซ้อนขึ้นมากับระบบเศรษฐกิจจีน… เมื่อหลายปีก่อนญาติผู้ใหญ่ผมในฮ่องกงเล่าให้ฟังว่า เขาลงทุนฝากเงิน หรือ ซื้อพันธบัตรใน Shadow Bank เหล่านี้… ผลตอบแทนสูงมาก ราว 100%+ จนคนฮ่องกง, กวางตุ้ง เริ่มเปิด Shadow Bank เองกันเยอะ 

กลไกหลักทำงานยังไง? คุณลุงเล่าว่า ธนาคารจีน เริ่มเข้มงวดโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ บริษัทที่กู้เงินธนาคารจะ Roll due ไม่ได้ต้องตัดจ่ายต้นก่อนค่อยกู้ต่อ บริษัทเหล่านี้จึงมากู้ Shadow Bank เพื่อเอาเงินไปชำระธนาคาร ธนาคารก็ปิดยอดทำงบการเงินรายไตรมาส… เวลาธนาคารแห่งชาติมาตรวจ ก็สุขภาพดี ส่วน Shadow Bank ก็ได้ดอกเบี้ยสูงแถมมีหลักประกัน ที่ได้รับการไถ่ถอนจากธนาคารหลัก เรียกได้ว่า Refinance ช่วงสั้นๆ แต่ดอกเบี้ยได้ใจมาก 

ต่อมารัฐบาลจีนเริ่มนโยบาย ลดความร้อนแรงทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ ส่งผลให้เงินกู้ที่ปล่อยภาคอสังหาฯ เริ่มยากขึ้น โครงการต่างๆ เริ่มสร้างไม่จบ นอกจากนี้ ลูกค้าก็ซื้อบ้านยากขึ้น ด้วยกติกาที่ต้องวางดาวน์สูง และซื้อบ้านหลังที่สองที่สามกู้ยาก ลดการเก็งกำไร บริษัทอสังหาฯ ต้องหันมาพึ่งพา Shadow Bank มากขึ้น… นอกจากนี้ ยังออก Bond เองมากขึ้นด้วย 

รัฐบาลจีนเหยียบเบรกรอบนี้ จึงกระทบหนักและจะแก้ไขก็ไม่ทัน ยักษ์ใหญ่อย่าง ‘China Evergrande’ เบอร์หนึ่งด้านอสังหาฯ ไม่รอดแล้ว จ่ายดอกเบี้ยผิดนัด และมีอีกหลายรายตามมา 

สุดท้าย Shadow Bank อันดับ 1 อย่าง Zhongzhi ก็ขาดสภาพคล่องผิดนัดชำระหนี้ โดยมีมูลหนี้ราว 400 Billion RMB (4 แสนล้านหยวน) ซึ่งใหญ่กว่า China Evergrande มาก… ก็ธนาคารอะนะ!! 

เมื่อธนาคารแบบนี้ล้ม ระบบ Refinance หลังบ้านก็พังตาม ถ้าเป็น Domino ธนาคารจีน จะมีหนี้เสียขนาดใหญ่ตามมา และส่งผลให้จีนต้องเร่งปฏิรูปภาคธนาคาร รวมถึงการจัดการหนี้ Municipal, State Government, State Enterprise รวมถึงหนี้ครัวเรือนโดยเฉพาะอสังหาฯ โชคดีที่จีนมี Consumer Finance ไม่มากแบบเรา แต่อสังหาฯ ก็จะสร้าง Ghost Town, Ghost Building และบั่นทอนประชาชนมาก 

ระบบกฎหมายจีนต้องเร่งปรับหลายเรื่อง กฎหมายล้มละลาย การจัดการหนี้เสีย หนี้ดี บริษัทบริหารสินทรัพย์ ตลาดรองอสังหาริมทรัพย์ (ที่ไทยปิดไปแล้ว) การทำ SPV, Securitization และ FinTech

ผลกระทบที่ตามมา…
1.) เศรษฐกิจจีนจะชะลอตัวเพิ่ม การบริโภคหาย การลงทุนภาคเอกชนชะงักงัน
2.) วัสดุก่อสร้างขายไม่ออก ต้องเน้นส่งออก หรือย้ายโรงงานมาต่างประเทศ
3.) ธุรกิจที่ต้องซื้อของด้วย Finance อย่างรถยนต์ และอื่นๆ จะได้รับผลกระทบ ค่ายรถจีนอาจหนีมาไทยมากขึ้น
4.) เงินออมประชาชนได้รับความเสียหายหนัก จากการผิดนัด
5.) กระทบทิศทางนโยบายการเงินจีนและโลก
6.) ไทยจะได้รับผลกระทบจากการส่งออกไปจีน และนักท่องเที่ยว

(11 ม.ค.67) เพจ 'สานต่อเจตนารมณ์ อาจารย์สมเกียรติ โอสถสภา' ได้โพสต์ข้อความ ระบุว่า...

วิกฤติผิดนัดชำระหุ้นกู้ภาคก่อสร้าง-อสังหาที่เริ่มส่อเค้า ต้องไม่ให้กระทบไปถึงแบงก์

ให้แบงก์มีกำไรไว้ดีแล้ว อย่างน้อยได้มีกำไรสะสมไว้รับแรงกระแทกก่อนชั้นนึง

ถ้าสถาบันการเงินยืนอยู่ได้ วงจะจำกัดอยู่ที่ผู้ถือหุ้นกู้ของแต่ละบริษัท 

ให้ถือซะว่าการลงทุนมีความเสี่ยง

สถาบันการเงินไทยรอบนี้ระวังตัว ไม่ปล่อยกู้ความเสี่ยงสูงก็ดีแล้ว 

ปี 40 ที่เละเพราะสถาบันการเงิน ปล่อยกู้เพลิน พอวิกฤติมาเลยไปกันหมด 

สถานะการเงินภาครัฐไทยรอบนี้ไม่ได้มีปัญหา หนี้ไม่ได้สูง อยู่แค่ 60% กว่า ๆ 

เงินสำรองระหว่างประเทศมีเยอะอันดับต้น ๆ ของโลก ไม่มีปัญหาถูกโจมตีค่าเงินจนสำรองหมดเหมือนปี 40

หัวใจคือ อย่าให้ปัญหาผิดนัดชำระหุ้นกู้ของภาคอสังหาฯ ลามไปถึงสถาบันการเงิน 

สถานะการเงินภาครัฐและสำรองเงินตราระหว่างประเทศไม่ได้มีปัญหาอะไร

(30 มี.ค.67) นางรัดเกล้า อินทวงศ์ สุวรรณคีรี รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี เปิดเผยว่า กระทรวงการคลัง เตรียมพิจารณาทบทวนมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ ให้เติบโตขึ้น โดยพิจารณามาตรการลดค่าจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 1% คำจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับอสังหาฯที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน3 ล้านบาท โดยจะขยายให้ราคาซื้อขายเกิน 3 ล้านบาทมีสิทธิเข้าร่วมมาตรการด้วย แต่ให้สิทธิเฉพาะ 3 ล้านบาทแรก

ส่วนมาตรการการเงิน โครงการบ้านล้านหลัง เฟส 3 ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่กำหนดให้กู้ได้เฉพาะผู้ซื้อบ้านก่อสร้างและวงเงินกู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน1.5 ล้านบาทนั้น จะขยายเป็นราคาสูงสุดไม่เกิน 2 ล้านบาท เพราะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท หาได้ยากและไม่ได้เสี่ยงมาก ส่วนการทบทวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้มา 5-6 ปีแล้ว กระทรวงการคลัง และกระทรวงมหาดไทย กำลังศึกษาร่วมกันเพื่อทบทวนให้เหมาะสม เช่นการจัดระเบียบประเภทที่ดินให้ชัดเจนมากขึ้นรวมทั้งการให้อำนาจองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่ปัจจุบันให้ อปท. ใช้ดุลพินิจได้ตามความเหมาะสม เช่น ที่ดินเปล่าที่เจ้าของปลูกต้นไม้ทำสวน แต่ไม่ถึงเกณฑ์เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรนั้นได้ให้ อปท.ตัดสินใจได้เลยว่าจะเข้าเกณฑ์ใดส่วนอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังไม่มีแนวคิดปรับเพิ่มขึ้น ทั้งนี้การปรับมาตรการกล่าว เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ โดย นายกฤษฎา จีนะวิจารณะ ได้สั่งการให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เตรียมรายละเอียดเพื่อนำเข้าสู่ที่ประชุมครม.ในเร็ว ๆ นี้